거주적합성 점검표
내 집을 직접 점검하세요.
집이 법 기준에 맞는지 알기 위해 공식 조사관을 기다릴 필요는 없습니다. 오늘 방마다 둘러보며 발견한 것을 적어보세요. 바로 그렇게 하실 수 있도록 이 안내서를 만들었습니다. 저희는 세입자 권리 전문 사무소입니다. 집주인이 아니라 세입자만 대리합니다. 이 안내서는 당신을 위한 것입니다.
점검하는 이유
명확한 기록이 더 강한 위치를 만들어 줍니다.
문제를 분명히 설명하고 언제 시작됐는지 보여줄 수 있으면 수리를 요구하기 쉬워지고, 집이 온전히 거주 가능하지 않았다면 임대료 감액을 요구하는 데 도움이 되며, 나중에 집주인이 그 문제가 당신 탓이라거나 아예 없었다고 말할 때 당신을 보호해 줍니다. 목표는 단순합니다. 법이 보는 방식으로 집을 보고, 증거를 남기는 것입니다.
"거주 가능"이란 무엇인가
"거주 가능(habitable)"은 살기에 적합하다는 뜻의 법률 용어입니다. California Civil Code section 1941.1과 Health and Safety Code section 17920.3에 따라 집주인은 집을 거주 가능한 상태로 유지해야 합니다. 쉽게 말해 거주 가능한 집에는 다음이 모두 있어야 합니다.
- 작동하는 난방
- 수압이 있는 냉·온수, 온수는 최소 110°F(약 43°C)
- 작동하는 배관 — 변기, 세면대, 욕조 또는 샤워
- 안전한 전기 배선, 콘센트, 조명
- 방수·방풍 — 비와 날씨를 막아주는 지붕, 벽, 창문
- 누수나 물 피해로 인한 위험한 곰팡이가 없을 것
- 바퀴벌레, 쥐, 빈대 같은 해충이나 유해동물의 서식이 없을 것
- 작동하는 문 잠금장치와 창문 보안
- 구조적으로 안전한 건물 — 무너지지 않는 바닥, 벽, 계단, 지붕
- 깨끗하고 위생적인 공용 공간, 적절한 쓰레기 보관과 수거
이 중 하나라도 없다면 법적으로 거주 가능하지 않을 수 있습니다. 항상 긴급 상황이라는 뜻은 아니지만, 기록해 둘 가치가 있다는 뜻입니다.
방마다 하나씩
방을 하나씩 돌며 보이는 것을 적으세요.
사진을 찍을 휴대폰과 메모지를 준비하세요. 각 항목마다 두 가지를 보세요. 작동하고 안전한가, 그리고 문제가 있다면 집주인이 관리를 소홀히 한 것인가. 전문가일 필요는 없습니다. 발견한 것을 적기만 하면 됩니다.
주방
- 싱크대의 냉수와 온수를 틀어보세요. 온수는 미지근한 정도가 아니라 실제로 뜨거워야 합니다. 법이 정한 최저 기준은 110°F(약 43°C)입니다.
- 싱크대 아래에 누수, 물 얼룩, 물러진 목재, 곰팡이 냄새가 있는지 확인하세요.
- 싱크대 물이 잘 내려가고 역류하지 않는지 확인하세요.
- 조리대 근처 콘센트를 시험해 보세요. 무언가를 꽂아 전원이 들어오는지 확인하세요.
- 조명이 켜지는지 확인하세요.
- 집주인이 제공한 가전(가스레인지, 오븐, 냉장고)을 시험해 보세요. 가스가 새거나 외부로 배기되지 않는 가스 기기는 심각한 안전 문제입니다.
- 수납장과 서랍을 열어보세요. 물 피해, 곰팡이, 배설물, 해충 흔적을 확인하세요.
- 걸레받이를 따라, 레인지 뒤, 싱크대 아래에 살아 있는 바퀴벌레, 배설물, 갉은 자국이 있는지 살펴보세요.
욕실
- 세면대, 욕조, 샤워를 틀어보세요. 냉·온수와 적절한 수압을 확인하세요.
- 변기 물을 내리고 물이 채워졌다가 멈추는지 보세요. 바닥으로 물이 새는지 변기 밑부분을 확인하세요.
- 변기가 흔들리는지, 금이 갔는지, 물내림 부품이 고장 났는지 확인하세요.
- 특히 누수가 있었던 곳을 중심으로 벽, 천장, 욕조나 샤워 주변에 곰팡이가 있는지 보세요.
- 환기가 되는지 확인하세요. 외부로 배기되는 환풍기나 열리는 창문이 있어야 합니다. 습기에 환기 불량이 더해지면 곰팡이가 생깁니다.
- 변기와 욕조 주변 바닥이 물렁하거나 물에 상했는지 확인하세요.
침실과 거실 공간
- 모든 침실에 열리는 창문이 있고 화재 시 탈출구가 될 수 있는지 확인하세요. 페인트로 막혔거나 가로막힌 창문은 안전 문제입니다.
- 창문이 완전히 닫히고 비와 날씨를 막는지 확인하세요. 깨지거나 금 간 유리를 찾아보세요.
- 각 취침 공간 안이나 근처의 화재감지기를, 그리고 가스 기기나 붙어 있는 차고가 있다면 일산화탄소 감지기를 시험하세요.
- 콘센트와 스위치를 시험하세요. 전구를 갈았는데도 스위치가 작동하지 않으면 배선 문제일 수 있습니다.
- 벽, 천장, 바닥에 구멍, 큰 균열, 물 얼룩, 처짐이 있는지 살펴보세요.
- 현관문과 출입문이 잠기고 닫히고 걸리는지 확인하세요.
- 난방이 작동하고 각 방을 데울 수 있는지 확인하세요. LA 카운티 기준은 바닥에서 3피트 높이에서 측정해 최소 70°F(약 21°C)에 도달할 수 있는 난방입니다.
복도, 세탁실, 공용 공간
- 계단을 걸어보세요. 헐겁거나 갈라지거나 빠진 계단, 헐겁거나 없는 난간과 안전바를 확인하세요.
- 복도와 출입구에 밤에 켜지는 조명이 있는지 확인하세요.
- 건물이 요구하는 곳에 충전된 소화기와 불이 켜진 비상구 표시가 있는지 확인하세요.
- 비상문이 열쇠 없이 안에서 열리는지 확인하세요.
- 세탁실에서 누수, 곰팡이, 집주인이 제공한 작동하지 않는 세탁기를 확인하세요.
- 쓰레기와 재활용 구역을 확인하세요. 수거함에는 뚜껑이 있어야 하고, 넘치지 않아야 하며, 정기적으로 수거되어야 합니다.
건물 외부와 설비
- 땅에서 지붕을 올려다보고 빠지거나 손상된 기와나 슁글이 있는지 보세요. 꼭대기 층 천장의 물 얼룩은 지붕 누수를 뜻할 수 있습니다.
- 외벽, 계단참, 창문 주변에 물이 스며들게 하는 손상이 있는지 보세요.
- 보도와 계단참에 큰 균열이나 걸려 넘어질 위험이 있는지 확인하세요.
- 처마와 기초를 따라 통풍구와 방충망을 살펴보세요. 빠지거나 찢어진 방충망은 쥐가 들어오게 합니다.
- 모기가 번식할 수 있는 고인 물이 있는지 살펴보세요.
- 노출되거나 벗겨진 배선, 열린 배전반, 없어진 배전반 덮개를 기록하세요. 만지지 마시고 거리를 두고 보이는 것을 적어두세요.
위반인가 일반적인 노후인가
모든 결함이 법 위반은 아닙니다.
법은 집이 어느 정도 세월의 흔적을 보이는 것은 예상합니다. 다만 집이 안전하지 않거나 살 수 없는 상태가 되는 것은 예상하지 않습니다. 위반은 대개 집주인이 고치지 않아 건강, 안전, 또는 거주 가능 여부에 영향을 주는 상태입니다. 온수가 없거나, 지붕이나 창문이 새거나, 배선이 노출되었거나, 누수로 곰팡이가 생겼거나, 추운 계절에 히터가 고장 났거나, 해충이 들끓는 경우입니다. 일반적인 노후는 살면서 생기는 자연스러운 낡음입니다. 색이 바랜 페인트, 닳은 카펫, 작은 못 자국, 헐거워진 수납장 손잡이 같은 것입니다.
애매한 영역이 있고 그래도 괜찮습니다. 어떤 상태가 건강, 안전, 또는 집의 기본적인 부분을 사용할 수 있는지에 영향을 준다면 적어두고 제기할 가치가 있는 것으로 다루세요. 완벽하게 분류할 필요는 없습니다. 기록만 하시면 됩니다.
발견한 것을 기록하는 방법
대부분이 건너뛰는 부분이 가장 중요한 부분입니다.
날짜가 있는 사진과 영상을 남기세요
모든 문제를 촬영하세요. 방 전체가 보이는 넓은 사진 한 장과 근접 사진 한 장. 누수, 낮은 수압, 켜지지 않는 히터는 짧은 영상이 사진보다 잘 보여줍니다. 파일에 날짜가 남도록 하세요.
수리 요청을 서면으로 하고 사본을 보관하세요
문자 한 통이나 짧은 통화는 나중에 부인하기 쉽습니다. 문자, 이메일, 편지 등 서면으로 요청하고 사본을 보관하세요. 문제, 해당 공간, 발견한 날짜를 적으세요. 사실 위주로 쓰세요.
간단한 기록을 남기세요
이어지는 목록을 만드세요. 일이 생길 때마다 날짜와 내용을 한 줄씩 추가하세요. 언제 처음 발견했는지, 언제 알렸는지, 집주인이 뭐라고 했는지, 누가 언제 보러 오거나 고쳤는지.
목격자를 기록하세요
이웃, 가족, 친구가 문제를 봤거나 신고할 때 함께 있었다면 이름을 적어두세요. 무슨 일이 있었는지 확인해 줄 수 있는 사람은 기록에 무게를 더합니다.
다음에 할 일
차분한 단계별 경로.
- 아직 하지 않았다면 수리 요청을 서면으로 하세요. 사실 위주로 쓰고 사본을 보관하세요.
- 집주인에게 문제를 고칠 합리적인 기회를 주세요. 법은 알리고 시간을 줄 것을 기대합니다. 서면 요청과 기록이 그렇게 했음을 보여줍니다.
- 보복은 불법입니다. 문제를 제기한 직후의 갑작스러운 임대료 인상, 퇴거 위협, 서비스 중단은 위법일 수 있습니다. 시점이 중요하므로 날짜와 내용을 적어두세요.
- 문제가 실제로 해결될 때까지 계속 기록하세요. 수리가 끝나면 "이후" 사진을 남기고, 끝나지 않았다면 계속 기록하세요.
- 집이 온전히 거주 가능하지 않았다면 돌려받을 돈이 있을 수 있습니다. 그 기간 동안 집의 실제 가치보다 많은 임대료를 냈을 수 있습니다.
집이 온전히 거주 가능하지 않았다면 돌려받을 돈이 있을 수 있습니다.
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