집주인이 무언가를 고쳐주지 않으면 어떻게 해야 하나요?

캘리포니아 법(Civil Code 섹션 1941과 1941.1)은 모든 주거용 임대 주택이 기본적인 거주 가능성 기준을 충족해야 한다고 명시합니다. 이를 묵시적 거주 가능성 보증이라고 합니다. 임대 계약서에 기재되어 있든 없든 적용됩니다. 이 권리는 포기할 수 없습니다.

거주 가능성은 다음을 포함합니다:

• 효과적인 방수 및 풍우 보호 (지붕, 벽, 닫히는 창문).
• 제대로 작동하는 배관과 가스.
• 하수 시스템에 연결된 냉온수.
• 작동하는 난방.
• 안전하게 작동하는 전기 배선, 콘센트, 조명.
• 해충과 설치류로부터 자유로운 깨끗하고 위생적인 상태.
• 양호한 상태의 바닥, 계단, 난간.
• 작동하는 잠금 장치와 외부 문.
• 작동하는 연기 감지기와 일산화탄소 감지기.

곰팡이는 법령에 명시되어 있지 않지만, 건강에 영향을 미칠 만큼 심각한 곰팡이는 주법과 Los Angeles Health & Safety Code 섹션 17920.3 모두에 따라 거주 가능성 문제입니다. 집주인이 고치지 않은 누수와 연결된 보이는 곰팡이는 거의 항상 거주 가능성 문제입니다.

미관상 문제(바랜 페인트, 닳은 카펫, 작은 균열)는 일반적으로 거주 가능성 문제가 아닙니다. 기준은 문제가 당신의 안전, 건강, 또는 집에 거주할 기본적 능력에 영향을 미치는지 여부입니다.

캘리포니아 법은 집주인이 당신의 요청 후 수리할 합리적인 시간을 갖도록 합니다. 모든 상황에 적용되는 단일 숫자는 없지만, 법원은 일반적으로 30일을 기본으로 보았고, 지금 당장 위험한 문제에는 더 짧은 기간을 적용했습니다.

• 긴급 상황 (겨울철 난방 없음, 흐르는 물 없음, 하수 역류, 외부 잠금 장치 고장). 합리적인 시간은 종종 24~72시간입니다.
• 심각한 문제 (건강에 영향을 미치는 곰팡이, 지속적인 누수, 집주인이 책임지는 가전 고장, 해충 침입). 며칠에서 30일.
• 표준 수리 30일이 일반적인 기준입니다.

시계는 집주인에게 서면으로 알린 날에 시작됩니다. 구두 불만 제기는 시계를 재시작하지 않습니다. 문자 메시지도 서면으로 인정됩니다. 이메일도 인정됩니다. 문 밑에 놓인 쪽지도 인정됩니다. 서면 통지가 명확할수록 더 좋습니다.

서면 통지를 보내고 합리적인 시간이 지나면 캘리포니아는 여러 구제책을 제공합니다. 각각 다른 상황에 적합합니다. 법적 조언 없이 결합하지 마세요. 일부는 잘못 사용하면 상황을 더 악화시킬 수 있습니다.

• 1. 수리 후 공제 (Civil Code 1942). 직접 수리할 사람을 고용하고 그 비용을 다음 임대료에서 공제합니다. 비용은 한 달치 임대료를 초과할 수 없으며, 12개월 동안 이 구제책을 두 번만 사용할 수 있고, 서면 통지와 합리적인 시간을 먼저 제공해야 합니다.
• 2. 임대료 보류. 집주인이 문제를 해결할 때까지 임대료 지불을 중단합니다. 이는 법적으로 가장 위험한 옵션입니다. 올바르게 하면 수리를 강제할 수 있습니다. 잘못하면 임대료 미납으로 퇴거당합니다. 임대료를 보류하기 전에 변호사와 상담하세요.
• 3. 주택 부서에 민원 제기. LA 시의 경우 LAHD에 전화하여 코드 시행 민원을 제기하세요. LA 카운티 비편입 지역의 경우 LA 카운티 공중 보건 부서에 신청하세요. 무료이며 공식 기록을 만듭니다. 일찍 하는 것이 가장 좋습니다.
• 4. 건설적 퇴거. 문제가 너무 심해 집에서 합리적으로 살 수 없는 경우, 법은 집주인이 당신을 쫓아낸 것처럼 취급합니다. 떠나고, 임대료 채무가 종료되며, 이사 비용을 청구할 수 있습니다.
• 5. 손해 배상 소송. 머물면서 발생한 피해(임대 가치 감소, 자비 부담 비용, 때로는 정신적 고통)에 대해 집주인을 고소할 수 있습니다.

가장 강력한 거주 가능성 사건은 세입자가 기록을 보관한 사건입니다. 이 중 일부는 오늘 밤부터 할 수 있습니다.

• 모든 요청을 서면으로 하세요. 문자, 이메일, 등기 우편. 사본을 보관하세요.
• 문제를 사진으로 남기세요. 날짜를 찍어두세요. 곰팡이 성장, 누수, 고장난 가전을 동영상으로 촬영하세요. 문제가 지속되면 매주 다시 촬영하세요.
• 집주인의 연락을 보관하세요. 문자, 이메일, 음성 메시지, 서면 통지.
• 기록을 유지하세요. 날짜, 시간, 무슨 일이 있었는지, 누구와 이야기했는지, 그들이 무엇을 말했는지.
• 영수증을 보관하세요. 난방 없는 주의 호텔비, 곰팡이 관련 증상으로 인한 의료 방문, 곰팡이 검사 키트.

대부분의 거주 가능성 문제는 변호사 없이 해결됩니다. 명확한 서면 요청, 코드 시행 민원, 또는 "수리 후 공제" 통지가 보통 집주인을 움직입니다.

다음의 경우 세입자 전문 변호사에게 전화할 가치가 있습니다:

• 서면으로 알린 후에도 합리적인 시간이 지나고 집주인이 여전히 문제를 해결하지 않을 때.
• 문제가 건강에 영향을 미칠 정도로 심각할 때.
• 임대료를 보류하거나 이사를 고려할 때.
• 집주인이 요청 후 보복했을 때.
• 자비로 수리비를 지불했고 비용을 회수하려고 할 때.
• 건물 내 여러 세입자가 같은 문제를 겪고 있을 때.