60일 통지를 받았습니다. 무슨 뜻인가요?

캘리포니아에는 여러 종류의 임대 종료 통지가 있습니다. 서로 교환 가능한 것이 아닙니다.

• 3일 지불 또는 퇴거 통지. 집주인이 임대료가 밀렸다고 할 때 사용됩니다. 보통 3 영업일 안에 지불하거나 이사해야 합니다.
• 3일 시정 또는 퇴거 통지. 집주인이 고칠 수 있는 방식으로 임대 계약을 위반했다고 할 때 사용됩니다(허용되지 않은 반려동물, 미인가 룸메이트).
• 3일 무조건 퇴거 통지. 심각한 임대 계약 위반에 사용됩니다. 시정 기회가 없습니다. 덜 흔합니다.
• 30일 통지. 12개월 미만의 임대를 종료하거나, 특정 과실 사유에 사용됩니다.
• 60일 통지. 12개월 이상의 임대를 무과실 근거로 종료하는 데 사용됩니다.
• 90일 통지. 특정 보조 주택 상황과 임대료 안정화 비대상 주택의 10% 이상 임대료 인상에 사용됩니다.

주택에서 12개월 이상 거주했고 주택이 캘리포니아의 AB 1482, 또는 LA RSO나 LA JCO 같은 지역 정당사유 조례의 적용을 받는 경우, 집주인은 임대를 종료하기 위해 정당사유가 필요합니다. 두 가지 종류가 있습니다:

과실 정당사유

• 임대료 미납.
• 임대 계약의 실질적 위반.
• 소음 행위 또는 손괴.
• 임대 계약 위반의 전대.
• 허용된 목적의 집주인 출입 거부.
• 주택에서의 범죄 활동 참여.

무과실 정당사유

• 소유주 또는 가까운 친족의 입주.
• 대규모 리모델링 또는 철거.
• 임대 시장에서 주택 철수 (Ellis Act).
• 비우라는 정부 명령에 따른 준수.

무과실 사유에 근거한 60일 통지는 거의 항상 이사 지원이 필요합니다(아래 참조). 과실 사유에 근거한 60일 통지는 보통 그렇지 않습니다. LA에서 보는 대부분의 60일 통지는 무과실입니다.

집주인이 무과실 근거(소유주 입주, 대규모 리모델링 등)에 따른 60일 통지를 주었고 주택이 LA RSO, JCO에 따라 임대료 안정화 대상이거나 AB 1482의 적용을 받는 경우, 법은 보통 집주인이 이사 지원금을 지불하도록 요구합니다.

• LA RSO 이사 금액은 세입자 카테고리와 임대 기간에 따라 다릅니다. 2026년 기준 대략 $10,000에서 $25,000 이상입니다.
• AB 1482 이사 지원은 한 달치 임대료이며, 직접 지급 또는 마지막 달 임대료 면제로 지급됩니다.

우리가 보는 결함 있는 60일 통지의 대부분은 다음 패턴 중 하나에 해당합니다:

1. 정당사유 진술이 빠지거나 잘못됨. "그냥 그러니까" 또는 "주택을 돌려받고 싶다"는 근거가 되지 않습니다.
2. 이사 정보 누락. 통지는 금액, 카테고리, 청구 방법을 알려주어야 합니다.
3. 잘못된 전달. 통지는 특정 방식으로 전달되어야 합니다. 문 밑에 끼워둔 쪽지만으로는 충분하지 않습니다.
4. 세입자 기간 오류. 12개월 이상 세입자에게 30일 통지를 보내는 집주인은 잘못된 통지를 사용하고 있습니다.
5. 소유주 입주 문제. 소유주는 실제로 입주해야 하고, 최소 기간 머물러야 하며, 법인이 아닌 개인이어야 합니다.
6. 대규모 리모델링 문제. 작업은 실제로 주택이 비어야 가능해야 합니다. 재페인트와 새 바닥재만으로는 보통 충분하지 않습니다.

결함이 있는 통지가 무시할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 집주인이 퇴거를 시도할 때 방어할 수 있고, 집주인에 대한 적극적 청구가 가능할 수 있다는 뜻입니다.

1. 당황하지 말고 아무것도 서명하지 마세요. 60일 통지는 과정의 시작이지 끝이 아닙니다. 시간이 있습니다.
2. 통지와 봉투를 보관하세요. 어떻게 전달되었는지가 중요합니다. 통지와 봉투를 사진으로 남기세요. 원본을 보관하세요.
3. 받은 날짜를 적어두세요. 그 날짜가 60일 시계를 시작합니다.
4. 명시된 사유를 신중히 읽으세요. 과실인가요, 무과실인가요? 이사 지원을 명시하나요? 올바른 조례를 인용하나요?
5. 아직 이사하지 마세요. 특히 무과실인 경우, 떠나기 전에 거의 확실히 이사 지원금을 받을 권리가 있습니다.
6. 그 자리에서 키 반환 보상 거래에 동의하지 마세요.
7. 변호사와 상담하세요. 무료 전화 상담으로 통지가 유효한지, 무엇을 받을 자격이 있는지, 옵션이 무엇인지 알려드립니다.

다음의 경우 세입자 전문 변호사에게 전화하세요:

• 통지에 이사 정보가 포함되지 않았고 그것을 받을 자격이 있다고 생각할 때.
• 통지에 "소유주 입주" 또는 "대규모 리모델링"이라고 적혀있고 그것이 진짜가 아니라고 의심할 이유가 있을 때.
• 통지를 받은 이후 임대료를 더 냈거나 무언가에 서명했을 때.
• 집주인이 60일이 끝나기 전에 이사하라고 압박할 때.
• 통지가 불만 제기에 대한 보복으로 왔다고 생각할 때.
• 통지에 대해 싸울지, 매수를 협상할지, 이사하고 나중에 손해 배상을 청구할지 확신이 서지 않을 때.