¿Qué puedo hacer si mi arrendador no arregla algo?

La ley de California (Civil Code secciones 1941 y 1941.1) dice que toda unidad de alquiler residencial debe cumplir con estándares básicos de habitabilidad. Eso se llama la garantía implícita de habitabilidad. Aplica diga o no su contrato. No puede renunciar a ella por escrito.

La habitabilidad cubre cosas como:

• Impermeabilización efectiva y protección contra el clima (techo, paredes, ventanas que cierran).
• Plomería y gas en buen funcionamiento.
• Agua fría y caliente conectada a un sistema de drenaje.
• Calefacción que funcione.
• Cableado eléctrico, tomacorrientes, iluminación que funcionen y sean seguros.
• Condiciones limpias y sanitarias, libres de plagas y roedores.
• Pisos, escaleras y barandales en buen estado.
• Cerraduras y puertas exteriores que funcionen.
• Detectores de humo y de monóxido de carbono que funcionen.

El moho no está nombrado en el estatuto, pero el moho lo suficientemente serio como para afectar su salud es un problema de habitabilidad bajo la ley estatal y bajo Los Angeles Health & Safety Code sección 17920.3. El moho visible asociado a una fuga que el arrendador no ha arreglado casi siempre es un problema de habitabilidad.

Los problemas cosméticos (pintura descolorida, una alfombra desgastada, una grieta pequeña) usualmente no son problemas de habitabilidad. La línea es si el problema afecta su seguridad, salud, o capacidad básica para vivir en el hogar.

La ley de California le da al arrendador un tiempo razonable para hacer reparaciones después de que usted pida. No hay un solo número que funcione para cada situación, pero las cortes generalmente han tratado 30 días como predeterminado, con ventanas más cortas para problemas que son peligrosos ahora mismo.

• Emergencias (sin calefacción en invierno, sin agua corriente, drenaje desbordado, cerradura exterior rota). El tiempo razonable es a menudo de 24 a 72 horas.
• Problemas serios (moho que afecta la salud, fugas persistentes, electrodomésticos rotos que el arrendador es responsable, infestaciones de plagas). Unos días a 30 días.
• Reparaciones estándar 30 días es el predeterminado de trabajo.

El reloj empieza cuando usted da aviso al arrendador por escrito. Las quejas verbales no reinician el reloj. Un texto cuenta como escrito. Un email cuenta. Una nota dejada bajo la puerta cuenta. Mientras más claro su aviso escrito, mejor.

Una vez que ha dado aviso escrito y ha pasado un tiempo razonable, California le da varios remedios. Cada uno se ajusta a una situación distinta. No los combine sin consejo legal. Algunos de estos pueden usarse mal y empeorar su situación.

• 1. Reparar y Deducir (Civil Code 1942). Usted contrata a alguien para arreglar el problema y deduce el costo de su próxima renta. El costo no puede exceder un mes de renta, solo puede usar este remedio dos veces en un período de 12 meses, y debe dar aviso escrito y tiempo razonable primero.
• 2. Retención de Renta. Usted deja de pagar la renta hasta que el arrendador arregle el problema. Esta es la opción legalmente más riesgosa. Hecha correctamente fuerza la reparación. Hecha incorrectamente lo desaloja por falta de pago. Hable con un abogado antes de retener renta.
• 3. Quéjese al departamento de vivienda. Para la Ciudad de LA, llame a LAHD y presente una queja de Cumplimiento de Código. Para el área no incorporada del Condado de LA, presente con el Departamento de Salud Pública del Condado de LA. Gratis, crea un registro oficial. Mejor hacerlo temprano.
• 4. Desalojo Constructivo. Si el problema es tan malo que no puede vivir razonablemente en el hogar, la ley lo trata como si el arrendador lo hubiera forzado a salir. Puede irse, dejar de deber renta, y demandar por los costos de mudanza.
• 5. Demande por daños. Puede quedarse y demandar a su arrendador por el daño causado: valor de renta reducido, costos directos, a veces angustia emocional.

Los casos de habitabilidad más fuertes son aquellos donde el inquilino guardó registros. Parte de esto lo puede hacer esta noche.

• Ponga cada solicitud por escrito. Texto, email, carta certificada. Guarde copias.
• Fotografíe el problema. Marque las fotos con fecha. Tome video del crecimiento de moho, fugas, electrodomésticos rotos. Vuelva a fotografiar semanalmente si el problema persiste.
• Guarde comunicaciones del arrendador. Textos, emails, mensajes de voz, avisos escritos.
• Mantenga un registro. Fecha, hora, qué pasó, con quién habló, qué dijeron.
• Guarde recibos. Hotel durante una semana sin calefacción, visita médica por síntomas relacionados con moho, kit de prueba de moho.

La mayoría de los problemas de habitabilidad se resuelven sin un abogado. Una solicitud escrita clara, una queja de Cumplimiento de Código, o un aviso de "reparar y deducir" usualmente mueve al arrendador.

Vale la pena llamar a un abogado de inquilinos cuando:

• Lo ha puesto por escrito y el arrendador aún no arregla el problema después de un tiempo razonable.
• El problema es lo suficientemente serio como para estar afectando su salud.
• Está pensando en retener la renta o mudarse.
• El arrendador tomó represalias después de que usted pidió.
• Ya pagó por reparaciones de su bolsillo y quiere recuperar el costo.
• Múltiples inquilinos en el edificio tienen el mismo problema.