Recibí un aviso de 60 días. ¿Qué significa?

California tiene varios tipos de avisos que terminan la tenencia. No son intercambiables.

• Aviso de 3 días para pagar o desalojar. Usado cuando el arrendador dice que debe renta. Usualmente tiene 3 días hábiles para pagar o mudarse.
• Aviso de 3 días para corregir o desalojar. Usado cuando el arrendador dice que violó el contrato de una manera que puede arreglar (una mascota no permitida, un compañero de cuarto no autorizado).
• Aviso de 3 días para desalojar, incondicional. Usado para violaciones serias del contrato. Sin oportunidad de corregir. Menos común.
• Aviso de 30 días. Usado para terminar una tenencia de menos de 12 meses, o por ciertas razones con culpa.
• Aviso de 60 días. Usado para terminar una tenencia de 12+ meses por una razón sin culpa.
• Aviso de 90 días. Usado en ciertas situaciones de vivienda subsidiada y para aumentos de renta superiores al 10% en unidades no estabilizadas.

Si ha vivido en su unidad por al menos 12 meses y su unidad está cubierta por AB 1482 de California, o por una ordenanza local de causa justa como LA RSO o LA JCO, su arrendador necesita causa justa para terminar su tenencia. Hay dos tipos:

Causa justa con culpa

• No pagar la renta.
• Violar materialmente el contrato.
• Cometer molestia o daño.
• Subarrendar en violación del contrato.
• Rehusarse a dar acceso al arrendador para propósitos permitidos.
• Participar en actividad criminal en la propiedad.

Causa justa sin culpa

• Mudanza del dueño o pariente cercano.
• Remodelación sustancial o demolición.
• Retirar la propiedad del mercado de alquiler (Ellis Act).
• Cumplimiento con una orden gubernamental de desocupar.

Un aviso de 60 días basado en una razón sin culpa casi siempre requiere asistencia de reubicación (ver abajo). Un aviso de 60 días basado en una razón con culpa usualmente no. La mayoría de los avisos de 60 días que vemos en LA son sin culpa.

Si su arrendador le dio un aviso de 60 días basado en una razón sin culpa (mudanza del dueño, remodelación sustancial, etc.) y su unidad está estabilizada bajo LA RSO, JCO, o cubierta por AB 1482, la ley usualmente requiere que el arrendador pague asistencia de reubicación.

• Los montos de reubicación de LA RSO varían por categoría de inquilino y duración de tenencia. Para 2026 son aproximadamente $10,000 a más de $25,000.
• La reubicación de AB 1482 es un mes de renta, pagado como un pago directo o como una renuncia del último mes de renta.

La mayoría de los avisos de 60 días defectuosos que vemos caen en uno de estos patrones:

1. Declaración de causa justa faltante o incorrecta. "Porque sí" o "queremos la unidad de vuelta" no es una razón.
2. Información de reubicación faltante. El aviso debe decirle el monto en dólares, su categoría, y cómo reclamarla.
3. Servicio incorrecto. El aviso debe entregarse de una manera específica. Una nota deslizada bajo la puerta no es suficiente.
4. Duración de inquilino incorrecta. Un arrendador entregando un aviso de 30 días a un inquilino de 12+ meses está usando el aviso incorrecto.
5. Problemas de mudanza del dueño. El dueño debe realmente mudarse, quedarse por un período mínimo, y ser una persona no una corporación.
6. Problemas de remodelación sustancial. El trabajo debe genuinamente requerir que la unidad esté vacante. Repintar y nuevo piso usualmente no es suficiente.

Un aviso defectuoso no significa que sea libre de ignorarlo. Significa que puede tener una defensa si el arrendador trata de desalojarlo, y puede tener un reclamo afirmativo contra el arrendador.

1. No entre en pánico y no firme nada. Un aviso de 60 días es el inicio de un proceso, no el final. Tiene tiempo.
2. Guarde el aviso y el sobre. Cómo fue entregado importa. Fotografíe el aviso y el sobre. Guarde los originales.
3. Anote la fecha que lo recibió. Esa fecha inicia el reloj de 60 días.
4. Lea la razón declarada con cuidado. ¿Es con culpa o sin culpa? ¿Nombra reubicación? ¿Cita la ordenanza correcta?
5. No se mude todavía. Especialmente si es sin culpa, casi seguramente tiene derecho a dinero de reubicación antes de irse.
6. No acepte un trato de dinero por llaves en el momento.
7. Hable con un abogado. Una llamada gratis le dirá si el aviso es válido, qué se le debe, y cuáles son sus opciones.

Llame a un abogado de inquilinos cuando:

• El aviso no incluye información de reubicación y usted cree que tiene derecho a ella.
• El aviso dice "mudanza del dueño" o "remodelación sustancial" y tiene razones para pensar que no es real.
• Ya ha pagado más renta o ha firmado algo desde que recibió el aviso.
• El arrendador lo está presionando para irse antes de que se cumplan los 60 días.
• Cree que el aviso vino en represalia por algo que se quejó.
• No está seguro si pelear el aviso, negociar un acuerdo, o mudarse y recuperar daños después.